広島市・土地家屋調査士

土地家屋Q&A

よくある質問をまとめてみました。お問い合わせの前に一度ご確認ください。

Q1. 増築をしましたが、建設業者の人に「登記までしなくていいよ」と言われました。大丈夫でしょうか?

A1. 建物を増築したり一部種類を変えたときは、1ヶ月以内に「建物表示変更登記」を行なうことが義務づけられています。おそらく今回のケースでは、新たに抵当権を設定する必要等がなかったことから建築業者は「当面、そのままでも支障がない」といった意味で発言されたのでしょう。しかし、将来、売買や相続時に、どうしても「変更登記」をしたい時になって「書類が足りない」などの理由で登記費用が割高になったり、最悪登記できない可能性もあります。ですからできる時にきちんと現況と登記簿を一致させておくほうがよいでしょう。

 

Q2. 父が昨年秋に亡くなりました。山林や農地、宅地、建物と不動産がたくさんあるのですが、相続登記する必要はないでしょうか? 兄弟は2人だけで仲もよいです。

A2. 現在、ご兄弟で仲がよろしいとのことですが、山林の開発や宅地の価格高騰などをきっかけに、仲たがいをしてしまうケースが多々あります。また相続登記せずに次世代、またその次世代にとそのまま持ち越してしまっていると相続人の人数がどんどん増え、それが争いの火種になる可能性も否定できません。ですからできる時にきちんとご兄弟で遺産分割協議をされて、分筆登記、相続登記などをされておくことをおすすめします。

Q3. お隣の木の枝がどうやら我が家の境界を越境しているようなのです。枝をこちらで切っても問題ないでしょうか?

A3. お気持ちはわかりますが法的な定めからいいますと、木の枝が越境してきたからといって勝手に切ることはできません。家に勝手に入ってきた泥棒を勝手に殺したりしてよいのではありませんから同じことです(ただし、民法では枝ではなく根なら切ってもよいと定めています)。枝は「木の所有者に切らせることができる」とされていますので、自分で勝手には切れませんが、相手に切ってくれと請求はできます。

以前に依頼を受けた案件も同じようなケースで、「境界がどこかもはっきりしていないし、近所付き合いもあり、枝を切ってくれといいにくい」とのことでしたので、調査・測量・両者の立会いを元に境界確定を行い(境界確認書を双方で取り交わし、境界標を設置)、枝が越境していることがはっきりしましたので当事務所から「お手数ですが、ここから先は○○さんの土地になりますので、枝を切っていただけますか。」とお願いし解決しました。こういったことをそのままにしておくと、いつのまにか境界をめぐる争いに発展することがありますので、問題があればすぐにご相談ください。

Q4. 宅地面積が広すぎて税金が払いきれないのですが、何とかならないでしょうか?

A4. この場合は宅地化が進んだ地域の農家がこのような問題を抱えていることが多いです。1つの土地に宅地と畑がある場合(地目は宅地)、畑の広い面積も含めて宅地並に課税されていたケースがよくあります。この場合は、宅地部分と畑部分に土地を分ける登記(分筆登記)をして、現況のとおりに地目変更登記(宅地→畑)をすることで節税が可能となります。固定資産税は不動産を所有している限りずっと納め続けなければなりません。私が担当した案件では、手続きに50万円ほどかかりましたが過剰な税金をずっと払い続けることと比較したら、気がついたときに解決していたほうがお得です。この時も依頼していただいたお客さんに大変喜んでいただきました。

Q5. 農地を宅地にして子供のために家を建てたいが、どうすればいいでしょうか?

A5. この場合、市街化区域と市街化調整区域とでは扱い方が違ってきます。まず市街化区域の農地は農地法をクリアできればさほど問題はありません。しかし、市街化調整区域の場合は、都市計画法の中で市街化を抑制する区域として、原則的に家は建てられません。しかし農家の跡継ぎ以外の兄弟で、本人や親が市街化区域あるいはその他の区域に宅地を所有していない場合に限り、例外的に家を建てることができる場合があります。このような件については、開発許可と農地法を同時に申請する必要があり、少し複雑な手順になりますがお困りの場合はご相談下さい。

Q6. 私(既登記)に長男が増築して融資を受けたいが、登記をどうすればいいでしょうか?

A6. 親が建てた家に子供が増築する場合、注意が必要なのは持分を決めることです。後のちの税金などにも絡んできますので土地家屋調査士と司法書士が連携して一番いい方法で手続きいたします。また、二世代住宅で玄関が別で区分がはっきりしている場合は、区分建物として登記することも出来ます。

Q7. 宅地を購入しようと思っているのですが、何かアドバイスはありますか?

A7. まず現地で境界標識を確認しましょう。土地は一生の買い物ですから、慎重に購入されることをお奨めします。現所有者(仲介業者)から、現地の説明を受け、境界杭があるか、杭を担保する測量図や筆界確認書があるか、さらに法務局の公図と整合しているか、実測面積と登記簿面積は符合しているか、などを確認すべきです。実際に、購入後に隣の所有者から「お宅のブロックが越境してます」などと言われ、人間関係を壊してしまうというケースもありますので、まさに「杭を残して悔いを残さず」をお忘れなく。